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西安慕尚空间设计确实口碑很差_【冰点特稿】:我们不是炒房团(组图)

2017-12-17 18:06

陈俊

每当有人来访,陈俊总会聊起一个关于炒房者的故事。

三年前的一天下午,北京西客站某一楼盘售楼处,来了两个中年男人。

俩人矮瘦,其貌不扬,穿着普通的休闲服,拎着旧皮包。售楼小姐瞥了他们一眼,有一搭没一搭地接待着。俩人想要楼书瞧瞧,售楼小姐嫌他们烦,躲一边去了。

售楼处里一个小伙子见了不落忍,取了资料,又详细介绍了楼盘情况。

看完所有材料后,两位来客问:你们这楼,一层有多少套?

“一层有12套房子。”

“那这一层的12套,我们全要了。”

小伙子一愣,“12套?这是要付定金的,两万块一套。”

俩男人随即拉开自己的破包,取出24万元现金,放在桌上。小伙子目瞪口呆,大厅里的人也都围过来看稀奇,“啧啧啧”地议论,售楼小姐们后悔莫及。很快,他们知道了这两个人,都是浙江人。

“这个故事起码说明两点,一是浙商为人低调;二是浙江人有钱。”陈俊说。

陈俊是北京浙江企业商会副会长,据他介绍,现在北京有浙江人50多万,浙商在北京的投资额达4000亿元。单是去年,他们就投下了2000多亿元,其中不少钱流向了房地产。

“买房子,就像买大白菜一样。”这些年,他曾多次组织浙商,成群结队地买房、买商铺。但他们不愿意称自己是“炒房团”,更愿意自称是“浙江投资团”。

“我们准备在北京投资房地产,但"炒房团"这个名不好听,有贬义,我们不能干有贬义的事”

陈俊第一次出手买房是2001年,为了自住。他想在北京安家,不想继续租房。那会儿,对于北京房市情况、城市将来的发展格局等等,他都不清楚。用的是笨功夫,死跑工地,足足跑了半年。最后,陈俊选中海淀区魏公村的一个楼盘。

“当时这一片乱七八糟的,楼正盖着。可能我有教师情结,一看这一带高等院校多,文化气氛浓,就喜欢上了这里。那时,南城的房子才卖3000多块一平方米,这里是期房,还要8000多呢。我一咬牙:买!买了一套170多平方米的四居室。歪打正着,看看,现在涨到近3万块一平方米了!”

2004年房地产市场开始发热,但好多人还没完全意识到。有些想买房的人,听了专家的话,苦苦等待房价的回落。这时,一些在北京经商的浙江人,感觉上海的房价要涨了。

“为什么?你想呵,它离浙江近,浙商想要买房投资,第一站会首选上海。我跟着他们杀过去,买了一套120平方米的房子,才八九天的功夫,没等过户就倒出去,赚了近40万元。那真叫炒房呵!但风险很大。”

2005年,国家宏观调控组合拳陆续出台,上海楼市马上降温,陈俊他们撤回北京。而此时,北京的房地产市场尚未喷发,还处在蛰伏期,正蠢蠢欲动。

“我们准备在北京投资房地产,但"炒房团"这个名不好听,有贬义,我们不能干有贬义的事。想了好久,才想出"浙江投资团"这个名字。我们的打法也变了:由短线炒房、瞬间获利的方式,改为以中长线投资为主。”

“浙江投资团”,以民间投资的形式运行,是一个松散的组织,成员不固定,看上某个项目之后,临时招呼人,组团考察,汇集起来的资金数额,少则千万元,多则数亿元。

“我们投资团,在北京打的第一枪,就是万年花城。”陈俊至今仍津津乐道。

这个楼盘位于北京西南三环,当时没像现在这么火,一期楼盘刚开卖,知道的人少。经过仔细考察后,陈俊看到了“卖点”。

他分析说,北京的城市建设,就像摊大饼一样,一圈一圈地往外摊。二环、三环、四五六环。在三环线上,已形成多个成熟商圈,像西三环的公主坟商圈,东三环的国贸商圈,南三环的木樨园商圈,北边有中关村商圈等,只有这个西南三环,当时还空在那儿。

“对商业网点来说,金角银边的地段优势最为重要。我感觉西南三环,是北京三环沿线最后一块商业处女地。这个楼盘交通好、地段好,商机无限呵!而且,它离浙商的发家地木樨园、大红门又近,离玉泉营也不远,我知道那里有一批浙江人,在做水产冷冻生意,待了十几年了,怎么不盯住这些浙商来发展呢?我当时预测,两个月后这个楼盘准涨。”

2005年6月,陈俊领来温州、台州和义乌的浙商,到“万年花城”看房。“两三天后,就有几个浙江老板定下了800万元、1000万元的铺位。当初,跟我去买房的人,现在全挣钱了。商铺的价格由每平方米一万元,升值到现在的3万多元。住宅的价钱,也由原先的4800,涨到快两万了,五年不到翻了三番。”

一下来这么多浙商集体看房,开发商也高兴。因为这就意味着,浙江投资资本看好他的楼盘,这简直是营销宣传的“活广告”。这次购房行动,陈俊说确实吸引了不少媒体的关注,甚至招来了日本、新加坡、澳大利亚等海外媒体。

陈俊和他的投资团,风光一时,不仅记者采访他,甚至连房展会的老总,担心展会冷清,也专程登门,请他们到房展会上露露面,帮着激活一下人气。

“我跟他们提条件,我可以组织浙商去参观,但你得满足我几条。一、我们是以"浙江投资团"名义去的,可不是炒房团,是代表浙商的整体形象,而不是个人行为。所以,你要给我们做"浙江投资团"字样的胸牌,让我们挂在胸前,以区别其他人;二、必须选派端庄、漂亮的女引导员,举着牌子,引导我们团入场并绕场三周;三、要在好的位置,给我们准备座位,好让我们听专家和各路房地产商介绍情况。”

“乖乖!哪里还绕场三周,我们一进去就被团团围住。这个拉、那个拽,争着让我们看他们的楼盘。有个售楼小姐死缠住我不放,最后我答应她,去看他们的楼盘。她的公司开来了几辆依维克,把我们直接拉到了楼盘现场。”

“冤枉呵!浙江商人也好,温州商人也好,他们的投资行为,绝没达到能左右城市房价的地步”

尽管陈俊竭力辨白他们不是“炒房团”,但照样有不少人,把“投资团”看成“炒房团”。人们对“浙江投资团”的态度,陈俊感觉是“有恨有爱”。

早几年,他曾随一个青年企业家考察团,到了东北某省会城市。一下车,陈俊让接站的人陪他绕市中心转转,想看看此地的商业气氛以及房地产开发情况。

一打听,在市中心最繁华的地段,房价也只有每平方米1800元左右。太便宜了!陈俊暗自吃惊。第二天,在座谈会上,他发言说作为省会城市,目前,消费市场如此疲软,房价如此低廉,可能会阻碍城市的繁荣和发展。应大力吸引经济发达地区的商人和企业家,来此投资置业。

“我说,我可以组织一批浙商,来买房、来经商,当地领导马上表示欢迎。我又说,过不了几年,这里的房价可能翻倍上涨,有可能突破五六千一平方米。假如,有些商人把房子作为商品拿来转卖,你们啥态度?他们异口同声地说:这个不欢迎,绝对不欢迎!”

“看吧,这就是观念差异。在浙商眼里,任何东西只要有市场需求,都可以拿来买卖。经济的活力,就在于商品的流通。没生意可做,当地的经济怎能搞活?”

在很多人,尤其是缺钱缺房的人眼里,买房就是为了自住,炒房、囤房的人太可恶,是他们把房价抬起来了。“炒房团是不是房价上升的导火索”,有一次,一家大型网站,以此为题做了一场直播辩论,他们请了北京、上海、南京、深圳四地的业内人士参加,作为反方代表,陈俊也被邀请参加PK。

正方的观点是,炒房团是房价上涨的罪魁祸首,是房价快速上涨和波动的主要诱因。由于目前房地产对销售市场的监管有很多漏洞,给游资炒作提供了机会,上海的房价波动证明了这点。房地产与春节火车票一样,应该是购者自用,炒房者就是黄牛票贩。在一个健康的市场,房产黄牛是绝对不可能左右房价的。但是,如果一个地方的房地产市场,没有强硬的缜密的政策法规来控制,允许某些人用银行的贷款炒房,就像允许暴炒春节火车票一样,那将永无宁日。

反方的观点是:炒房团不是房价上涨的原因,房价上涨的最终原因,是房地产市场的供求关系和土地价格成本的攀升因素造成的,炒房团只是外因的一种表现,炒房团可以起到推波助澜的作用,但不构成原因。

“所谓"炒房",不过是简单的市场行为,实质是"投资"。即然你承认房子也是一种商品,就要允许人自由地买卖、流通。没有投资的房地产市场,是不健康的市场;没有流通的市场,只能是死水一潭的市场!”陈俊说。

结果,节目一开始,陈俊就成了众矢之的。“大家纷纷把责难的矛头对准我,机关枪似地对我开火。”陈俊说,“冤枉呵!浙江商人也好,温州商人也好,他们的投资行为,绝没达到能左右城市房价的地步,房价一路攀升的原因很复杂,假如把所有的原因归于浙江人,那太冤枉了,我们成了替罪羊。”

他抱怨道,改革开放都三十年了,有些人的观念还停留在计划经济时代。说是一两个“炒房团”进入了大上海,就把上海市场搞乱掉了,稀里哗啦,那说明上海实在是太没市场经济的防线了!

网上直播辩论时,一些网友也纷纷发跟帖,表达自己的想法:

“人无横财不富,炒房子本来就是市场行为,很正常,有嘛大惊小怪的,太落伍了吧。”

“关键还在于制度的规范,上海就是政策漏洞太多。”

“究竟是谁在房地产上赚了大钱?炒房的不过是跟在后面,捡点渣子吃,容易吗人家。”

“滑稽吧,真不想让他们炒,那还不是轻而易举的事?把房价上涨的责任,往别人身上栽,不恶心吗?不要以为老百姓没有眼光,群众的眼睛是贼亮贼亮滴……”

这个铜像很生动、也很亲切,它形象地表现出“倒爷”吃苦耐劳、风尘仆仆的样子

三十年前,当大多数国人还在享受着计划经济的余温时,浙江人便挑上行囊,拉家携口,奔向各方做起小生意。不少城市街头,都能看见修鞋、摆摊的浙江人,他们从一针一线、一钉一扣中开始了原始资本的积累。

“只有鸟儿飞不到的地方,没有浙商走不到的地方。”陈俊说。

1993年,陈俊辞掉英文教师一职,离开温暖的老家浙江台州,跑到天寒地冻的俄罗斯“淘金”。陈俊给人当过翻译,也跟人倒过服装。“那会儿,在莫斯科经商的中国人,多是散兵游勇式的练摊者,其中浙江人最多,几乎在每一个自由市场,都能见到我的老乡。”

俄罗斯的冬天来得特别早,9月底就开始下雪。在漫长的冬季里,地上常常铺着半米厚的冰雪。莫斯科自由市场的摊位不是固定的,早到早“坐”。每天,练摊的人得天不亮就起床,匆匆吃过早饭,赶乘地铁,奔向就近的市场,抢占好地盘。冰天雪地里,他们要待上一整天,直到万家灯火才会收摊。这样,每月可赚千把美元。

有的自由市场要交进场费,有的是由警察代收摊位费。摊位费从最初的2000卢布涨到万余卢布,约合人民币百余元。陈俊讲,他们浙江人脑子活,为了省点钱,往往由一个人背着货,买一张门票进门,其余的人冒充顾客混进去。“一旦警察来收摊位费了,左右几个摊位配合默契,迅速把货都叠到某一个摊位上,看上去只有一个摊位。到底要收几个摊位费,有时警察也傻眼。”

最好卖的是各式皮夹克,“丝库里革(多少钱)?丝库里革?”过往的俄罗斯人不停地问价,他们试衣、讨价,最后成交,一件件皮夹克被买走。“咱中国人做生意,比同行的"老毛子"灵活多了,只要有赚头就成交。市场上,上好质量的皮夹克久售不衰,价格坚挺,居高不下。俄罗斯人长得人高马大,有时候,特大号的皮夹克穿在身上,他们也直喊:"马琳革!马琳革!(太小了!太小了!)”

在莫斯科练摊可不是件容易事,大多数浙商采用“今天批发几件,卖出几件”的办法。他们身上套上几件皮夹克,行李袋里只放五六件,这样行动起来方便。如果买家是青壮男人,那可得小心,摊主得使劲地拉住衣角,以防试衣人穿上后拔腿就跑。

最难耐的还是严寒。莫斯科动不动就是零下十几摄氏度,千里冰封,万里雪飘的,别说陈俊这些南方人,就连好多东北人也受不了。“在户外练摊,那真是受罪呵。不用多久,练摊的人个个冻得手脚麻木,缩下了腰,眉毛上都凝了白霜。使劲地跺脚、呵气、搓手,也不管用,干冻呵!可宁愿这么风吹雪打的,也没人愿意离开这寸发财之地,只是拚命地跺脚,耐心等买主的光顾。”

后来,有一则新闻,读后让陈俊心生暖意。说是2008年5月24日,俄罗斯的阿穆尔州布拉戈维申斯克的“阿穆尔市场”旁,立了一座铜像——一座纪念上世纪90年代中国小商贩的铜像。

这尊“倒爷”塑像,由青铜制成,重约两吨。铜像是一个男人,一手拎着大旅行箱,一手托着个大盒子,肩上驮着大背包,腰上系着“倒爷”典型的腰包。铜像立好后,来参观的俄罗斯人,争相往“倒爷”腰包里投硬币,据说投中的话,能给人带来好运和财富。

陈俊觉得 这个铜像很生动、也很亲切,它形象地表现出“倒爷”吃苦耐劳、风尘仆仆的样子。

商规第一条就是:身为商人,不要错过看《新闻联播》

1995年,陈俊回到北京,跟做各种各样生意的浙江老乡混在一起。不久,他开了一家企业策划公司,后来当上北京浙江企业商会副会长,积累了丰富的人脉资源。

“咱浙江人的思路和观念,就是与众不同呵!”陈俊这些年,总结出了许多条浙商经商的“商规”,还写了一本《草根浙商赢天下》的书,加以介绍。商规第一条就是:身为商人,不要错过看《新闻联播》。他们看新闻的目的,也是为了捉商机,避免做顶风逆势的买卖。

2006年,全国一些地方的楼市猛涨,5月29日,“九部委”发布了“新政”。那天下午,陈俊得到相关信息后,便一条一条地分析。“十五项条款,我翻过来、倒过去,足足看了一个多小时。”读罢,他又跟多位浙商通电话,交流学习心得。

很快,他们达成共识,简单的两条:一、新政局限在住房领域,对商业地产等其他领域涉及甚少;二,调控重点在房产交易过程。“我们一下子松了一口气,新政绝非实质性地打压,更不是一棍子打死。所以,我和投资团还可以继续留在北京,房地产仍可大胆投资。”

但在投资方向上,他们做了调整:国家出台的一系列调控措施,对商业地产几乎没有限制。“以往,我们投资喜欢"眉毛胡子一把抓"。如今,我们的投资领域,从住房、商业并重,转向以商业地产为主,而做商业地产,是浙商的强项。”

“一个商铺养三代。”这是浙江人的一句老话。现在的说法是:“假如你爱他,就劝他做商业地产,因为它的利润、回报实在太高;假如你恨他,也劝他做商业地产,因为它的风险也实在太高,做不好就会血本无归。”

浙江人天生会做买卖,对钱有本能的嗅觉。十几年前,他们初来北京做生意,多聚集在南城,人越聚越多便有了“浙江村”。经过浙商多年经营,现在的“浙江村”,有各类门店超过3000多家,中大型批发市场就有30多家。像北京有名的虹桥市场、天意市场、潘家园市场、马连道茶城等,也都由众多浙商投资、经营。

“市场、市场,有市才有场。"市",我的理解就是人气、人流。没有人的地方是做不了买卖的。在人烟罕见的地方,哪怕搞出一个五星级的场所,招商也很难。”

“选什么样的商业地产进行投资,我们看两个标准:一,地段位置好不好。要是在二级城市做商业地产,我们先问这个城市的常住人口是多少,流动人口是多少,人均收入是多少,在两公里之内的商业网点有多少。做商业,商户越多越好,消费人口越多越好,赚的就是"人头钱";二,看外部环境好不好,也就是看社会治安情况怎么样。否则,你赚到钱了,三天两头有地痞流氓来骚扰,也肯定没法做生意。”

做商业地产,投资团一般用这几种方式:一、最简单的就是把项目全包下来,一下承租10年、20年。整体承包的好处是能压低价格。然后,再重新包装、定位、对外招商;二、以租代买的方式。如果一个项目投资两三亿元,只首付启动资金3000万元,半年后再付一笔钱,一年后又付一笔钱。两三个亿,在几年之内付清。三、协助招商引资,按业内规矩得佣金。四、只买摊位。一下子买上十个八个摊位,再转租给别人经营,这就属于小打小闹了。

有一回,投资团去东北考察一个项目。那是长白山脚下的一座县城,这个县正在修机场,铁路和公路网四通八达。“资源、交通出人意料地好,让人惊叹的是,直到投资团到来之前,这里还是一片沉睡的商业处女地。”

陈俊他们去参观县下的一个镇,说是国内目前最大的人参集散地,但因为缺少深加工、精包装、规模小等原因,所以效益并不好,没挣多少钱。

“那么金贵的人参,却像卖大萝卜一样堆在地上卖,搞得不值钱。花上300元,就能买一大手提袋的人参,看了让人惋惜!这一大袋子人参,要是拿到我们浙江倒卖,不知能赚回多少个300块。人参,多珍贵稀有的东西呵!经过反复考察、调研,—位温州商人,决定投资几千万兴建人参市场,并建立产销、精深加工一条龙体系,重新包装,打造品牌。结果,他当年就收回了投资成本。”

还有一年,投资团去东北某地投资商业地产,结果开始招商了,可就是招不来商户。

“我们就纳了闷:这么好的市场,摊位搞得好好的,还有暖气,而室外温度是零下二、三十摄氏度,冷得要死,可商户们就是不进场。难道当地人喜欢在户外做生意?我们反复问原因,你猜他们怎么说:进市场,得交取暖费。可我们一个月才收10块钱呵!就为了省这点钱,他们宁可站在冰天雪地里挨冻,真让人哭笑不得。算了!我们干脆把取暖费免了,他们这才进场做生意。”

“目前的投资渠道太狭窄,政府应该好好引导这些民间资本,往什么地方、什么行业上投,而不是像现在这样,任其盲目、随意地流动”

最近,陈俊往来于北京与辽宁两地,他们盯上了那儿的海景房。

“听说当地人,是不太买什么海景房的,嫌潮气重。人生地不熟,猛地到一个地方投资,你们不会受骗上当吗?”我问他。

陈俊说,这几年,“投资团”被骗失手的事还没有过。但被忽悠的事,倒是经常发生。“到了地方一看,跟说的完全不一样,那我们就打道回府,不投就是了。”

现在,外地来找“浙江投资团”去做项目的人越来越多。有开发商,也有政府部门。怎么才能规避风险,投资不失手,陈俊说他们有三步曲。

“第一步,我自己或我们几个人,先跟着过去看看,对方负责所有开销,接待得很好,说得也很好,尤其是政府项目,那简直就是十全十美;第二步,感觉项目有做头,我们再去。这次去,不跟任何人打招呼,悄悄地潜伏进去,明察暗访,实地踏查,询访当地老百姓,这样能听到真话,了解到实情;第三次,如果仍然感到有价值,又去了。这回,我们把了解到的问题,全摆到桌面。对方一听,得!他们知道的比我们还多,不能瞎忽悠了。总之,要来来回回好多次,才能最后拍板,这样基本上不会失误。”

听陈俊的口气,投资房地产,一时半会儿他们不会收手。可眼下的房价,实在太高。今年北京的房价,又上蹿了一大截,还敢往里投吗?

“投!我们浙江人做生意就是这样,只要看准了,有赚头,就大胆出手。我们做项目,从来不开论证会,从来不带什么专家、学者,我们不听他们的。”

他底气十足,对后市充满乐观。“现在回头看看,每次打压过后,房价还不是弹得更快、更高?我的观点是:一,房价绝不会跌回几年前的价位,只会高起点后的小回落。去年赶上全球金融危机,房价也只是小幅回落而已,接着涨得更高;二,未来房价,不涨是不可能的。”

话虽如此,但上海、北京这样的一线城市,他也觉得投资空间越来越小。“在北京,现在的投资回报率已降到10%,个别项目甚至低于5%,算不上是肥肉了。假如没有15~20%的投资回报,我们是不会做的。”但一些交通发达、资源丰富的二级城市,比如长沙、成都、沈阳等地方,还有升值潜力。现在,他们把眼光瞄准了这些城市。

不过,陈俊也承认,选择投资房地产,实际上也是浙商们无奈的选择。

“现在做什么生意,能像买房这么划算?5年不到翻三番。”陈俊的老乡都这么说,“这两年,也只有房地产保值、增值的潜力最大。做外贸的浙商,基本上很惨,倒闭的倒闭,破产的破产,巨亏的巨亏,生意很难做。炒股吧,就是一串数字上上下下的,很难掌控,总觉得不实在。前几年,炒煤的浙商也不少,现在怎么样?也都赔了。温州一个做鞋的老板,投资小煤窑,出了事故,面临整顿,投资失败。办鞋厂多年攒下的钱,全都搭进去了。”

投资买房,相对也省心省力,并不用花太多时间精力打理。“只要你看准了,投下去,房买了,扔在那半年一年的再拿出来卖,价格又不一样了。你说说看,现在,这种扔下不用管,过一阵子就能赚上几倍的生意,还有吗?”

有报道说,现在浙江的民间资本,有10000个亿,其中4800亿元,趴在银行里。

“浙江人的钱,也不是大风刮来的。”陈俊说,现在,存款利率低,物价上涨快,浙江人本来投资意识就强,但受金融危机影响,好多行业不景气。钱要生钱,哪能捏在手上,总让它在银行里趴着。最保值、最安心的东西,就是房子了。

“资本就是追本逐利的,哪儿挣钱,就往哪儿流动。浙商投资房地产的热情这么高,也说明了一个问题:目前的投资渠道太狭窄,政府应该好好引导这些民间资本,往什么地方、什么行业上投,而不是像现在这样,任其盲目、随意地流动。”

看楼盘

北京,中介在路边卖房

在电视节目上谈房

楼呵楼,有人欢喜有人愁

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发布时间:2017-12-17 18:06

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